BGH-Urteile stärken Flexibilität bei Kostenverteilung in WEG

BGH: WEG kann Kostenverteilung zulasten einzelner Eigentümer ändern

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) hat grundsätzlich das Recht, die Kostenverteilung zulasten einzelner Eigentümer neu zu regeln – allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen und mit sachlichem Grund. Das entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in zwei aktuellen Urteilen.

Seit der WEG-Reform 2020 verfügen Wohnungseigentümergemeinschaften über größere Entscheidungsfreiheit bei der Kostenverteilung. Der BGH stellte nun klar, unter welchen Bedingungen eine WEG eine abweichende Kostenverteilung beschließen darf – selbst wenn dies von den Regelungen in der Gemeinschaftsordnung abweicht.

Änderung der Kostentragung für die Tiefgarage

In einer Wohnungseigentumsanlage in Niedersachsen gibt es eine Tiefgarage mit 15 Stellplätzen. Die Gemeinschaftsordnung aus dem Jahr 1971 sieht vor, dass nur die Eigentümer mit Stellplatz für die Instandhaltungskosten des Gemeinschaftseigentums in der Tiefgarage aufkommen müssen.

Im April 2022 beschloss die WEG jedoch, die Dachsanierung der Garage durchzuführen und die Kosten auf alle Eigentümer entsprechend ihrer Miteigentumsanteile umzulegen. Eine Wohnungseigentümerin ohne Stellplatz war damit nicht einverstanden und reichte Anfechtungsklage ein. Das Amtsgericht Clausthal-Zellerfeld und das Landgericht Braunschweig gaben ihr Recht und erklärten den Beschluss für unwirksam – die WEG habe keine Beschlusskompetenz.

BGH: WEG kann Kostenverteilung neu regeln

Der Bundesgerichtshof sah die Sache anders: Er hob die Urteile der Vorinstanzen auf und verwies den Fall zurück an das Landgericht.

Der BGH stellte klar, dass die WEG grundsätzlich das Recht hat, die Kostenverteilung per Beschluss zu ändern. Dies ergibt sich aus § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG. Selbst wenn durch die Neuregelung Eigentümer erstmals an Kosten beteiligt werden, die sie zuvor nicht tragen mussten, bleibt die Beschlusskompetenz bestehen.

Dennoch bedeutet das nicht automatisch, dass die geänderte Kostenverteilung zulässig ist. Das Landgericht muss nun prüfen, ob die Entscheidung den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Denn wenn eine objektbezogene Kostentrennung vereinbart wurde, ist es in der Regel nicht zulässig, alle Eigentümer gleichermaßen zu belasten, wenn sich ihre Nutzungsmöglichkeiten stark unterscheiden.

Ein sachlicher Grund für eine Abweichung von der ursprünglichen Regelung könnte zum Beispiel vorliegen, wenn die Schäden am Garagendach durch andere Teile des Gemeinschaftseigentums verursacht wurden oder wenn eine Gesamtsanierung der Wohnanlage erforderlich ist. Das Landgericht muss nun bewerten, ob solche sachlichen Gründe im konkreten Fall vorliegen.

(BGH, Urteil vom 14.02.2025, V ZR 236/23)